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Art. 1102 c.c. Emergenza coronavirus: come affrontarla in condominio

art.1102 c.c.

Art.1102 c.c. e coronavirus: la strada giusta per affrontare l’emergenza in condominio. 

In questo periodo di emergenza sanitaria e di limitazioni alle libertà costituzionalmente garantite imposte per prevenire e contrastare la diffusione del Covid-19, ci si è spesso interrogati sull’applicazione delle recenti norme restrittive in ambito condominiale. In particolare, ci si è chiesti se sia ancora possibile fruire delle parti comuni dell’edificio o che ruolo abbia l’amministratore del condominio ai tempi del coronavirus e come effettuare una corretta sanificazione degli ambienti condominiali.

 

Iniziando dall’uso delle parti comuni, è noto che l’art. 1102 c.c. consente a ciascun condomino l’utilizzo dei beni comuni alla duplice condizione di non alterarne la normale ed originaria destinazione (per il cui mutamento è necessaria l’unanimità dei consensi dei partecipanti) e di non impedire agli altri condomini di fare ugualmente uso dei beni stessi secondo il loro diritto. Oltre a queste limitazioni e a quelle ulteriori eventualmente previste da clausole di natura contrattuale del regolamento di condominio, oggi occorre rispettare anche le prescrizioni contenute nella normativa speciale volta a fronteggiare l’emergenza Coronavirus.

Ci si riferisce, in particolare, ai divieti di assembramento e di allontanarsi dalla propria residenza, domicilio o dimora, salvi spostamenti individuali giustificati da esigenze lavorative, situazioni di necessità o urgenza, motivi di salute o altre specifiche ragioni, all’applicazione della misura della quarantena precauzionale ai soggetti che hanno avuto contatti stretti con casi confermati di malattia infettiva diffusiva o che rientrano dall’estero e alle altre misure contenute nel DL 19/2020.

Naturalmente tali misure sono obbligatorie per tutti i condomini che possono continuare a fruire delle parti comuni solo compatibilmente con il rigoroso rispetto delle prescrizioni sopra citate, imposte da una normativa di ordine pubblico destinata a prevalere sulla normativa condominiale. Così, ad esempio, il singolo condomino potrà liberamente circolare negli ambienti comuni per recarsi alla propria unità abitativa ma non potrà certo stazionare nell’atrio o nel cortile o nei vialetti condominiali con altri condomini né partecipare a riunioni “volanti” anche se alle stesse vi presenzino i soli consiglieri e l’amministratore.

Neppure sarà possibile utilizzare le strutture condominiali, come i campi da calcetto, da tennis, da bocce, in quanto il DL 19/2020 vieta ogni forma di riunione in luogo pubblico o privato, anche di carattere culturale, ludico, sportivo, ricreativo e religioso. Alla luce di quanto sopra, non sarà peraltro consentita l’organizzazione di feste private all’interno delle abitazioni, evento che normalmente comporta l’ingresso (e poi l’uscita) di diverse persone nell’edificio con conseguente violazione del divieto di assembramenti. Si deve inoltre ricordare che anche i condomini, titolari di attività sospese, non devono consentire l’accesso agli uffici da parte del pubblico per evitare l’afflusso pericoloso di clienti nel caseggiato: in caso contrario rischiano di essere soggetti alle sanzioni amministrative previste dal citato DL 19/2020.

 

Che ruolo ha l’amministratore di condominio in tutto ciò?

Si sa che, a norma dell’art. 1103 c.c., l’amministratore condominiale ha un potere/dovere specifico riguardo alle parti comuni che consiste nel disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo da assicurarne il miglior godimento a ciascuno dei condomini. Ciò significa che l’amministratore, valendosi dei normali mezzi di comunicazione (ad esempio email o affissione di apposito avviso), dovrebbe portare i condomini a conoscenza delle misure preventive anti-coronavirus predisposte dal Ministero della Salute, consigliando loro un utilizzo moderato ed alternato ad esempio di scale e ascensore, così da evitare l’uso contemporaneo a più persone e limitare al minimo i contatti fra queste. Inoltre, sempre attraverso comunicazioni e affissioni nelle parti comuni, al fine di evitare gli assembramenti che le recenti disposizioni vietano, potrebbe favorire un uso turnario delle parti comuni. E’ però escluso che l’amministratore abbia un obbligo di vigilanza stretta sulle condotte illecite dei condomini o addirittura un dovere di reazione, posto che si tratta di norme di rilevanza pubblica cogente, al cui rispetto sono chiamati i singoli cittadini. Del pari, sono norme di ordine pubblico cogenti quelle contenute nelle ordinanze dei sindaci che dispongono la sanificazione delle parti comuni in condominio anche in assenza di contagio o solo in presenza di contagio. In tal caso l’amministratore dovrà procedere ad interventi mirati di sanificazione degli ambienti comuni da realizzarsi avvalendosi di prodotti chimici detergenti (detersione) per riportare il carico microbico entro standard di igiene accettabili ed ottimali.

Questa operazione può essere effettuata da imprese che andranno selezionate tra quelle iscritte nel registro di cui al RD n. 2011/1934, e successive modificazioni, o nell’albo provinciale delle imprese artigiane di cui alla L. n. 82/1994 (che disciplina, per l’appunto, le attività di pulizia, di disinfezione, di disinfestazione, di derattizzazione e di sanificazione). La sanificazione, anche in assenza di ordinanze comunali, dovrebbe altresì essere disposta dall’amministratore nel caso in cui sia certo che uno più condomini siano stati contagiati, trattandosi di un atto di amministrazione urgente/conservativo che rientra nelle sue competenze (art. 1130 c.c. punto 2 e 4) o, comunque, consentito dall’articolo 1135 c.c., secondo comma. Al di fuori di tale, può ritenersi ragionevole ordinare solo una sanificazione “una tantum” secondo le indicazioni fornite dal regolamento o a discrezione dello stesso amministratore.

In ogni caso, è opportuno avvisare i condòmini circa la data e l’ora dell’intervento, in quanto l’attività in questione può prevedere l’uso di sostanze potenzialmente tossiche per cui è consigliabile evitare o limitare l’accesso ai locali trattati. È necessaria, infine, la formazione di apposito fascicolo comprovante le attività svolte, con descrizione dell’intervento, del prodotto utilizzato e della certificazione/dichiarazione da parte della ditta intervenuta (con relativa scheda tecnica di prodotto) e l’esposizione di avvisi dell’avvenuta sanificazione nelle aree condominiali adibite (bacheca) e/o in aree visibili dall’esterno, così da informare la collettività condominiale.