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Art.1117 del codice civile e tetti e lastrici solari

art.1117

L’art. 1117 del codice civile considera i tetti e i lastrici solari come proprietà comune a tutti i condomini, in quanto hanno la funzione principale di copertura degli edifici, quindi sono a beneficio dell’intero fabbricato. Nonostante ciò, la ripartizione delle spese per la manutenzione degli stessi, è da sempre un tema molto dibattuto a livello condominiale.

La differenza principale tra le due coperture è puramente architettonica, infatti il tetto presenta uno o più piani inclinati, solitamente impraticabili, mentre il lastrico solare è piato, e fruibile per servizi comuni quali solarium, stenditoi biancheria ecc.

Nonostante entrambi i beni siano soggetti alla ripartizione delle spese tra i vari condomini, come disposto dall’art. 1123 c.c., per il lastrico solare, vista la possibilità di fruizione da parte dei condomini, viene applicata una norma autonoma nel caso in cui venga attribuito un uso esclusivo.

Per quanto riguarda la ripartizione delle spese, l’uso parziale o esclusivo del bene, da parte di uno solo o un gruppo di condomini, è regolamentato dall’art 1126 c.c. che prevede, per gli stessi, la contribuzione per un terzo della spesa, mentre gli altri due terzi sono da dividere tra gli altri condomini.

Tale norma è legata al fatto che, seppure in uso esclusivo, il lastrico solare mantiene la funzione di copertura del fabbricato, perciò le spese restano anche a carico degli altri condomini, fatta eccezione per i casi in cui, tali spese derivino da una responsabilità dei titolari esclusivi.

L’art. 1127 c.c. regola l’utilizzo parziale o esclusivo dei solai, permettendo all’utilizzatore di sopraelevare, salvo opposizione da parte dei condomini.

L’autore della sopraelevazione è tenuto a corrispondere un’indennità in misura del valore dell’aria occupata per la costruzione, da ripartire tra i vari condomini.

A differenza del lastrico solare, si definisce terrazza a livello una tipologia di lastrico che si trova a copertura di una porzione di fabbricato, ma allo stesso livello di altri appartamenti, di cui costituisce una prosecuzione all’aperto, con ringhiere e protezioni che ne permettono la fruizione in sicurezza.

In tal caso la terrazza a livello è da intendersi ad uso esclusivo del proprietario o proprietari dei suddetti appartamenti e ne diventa parte integrante.

Per le spese di manutenzione però restano valide le disposizioni dell’articolo 1126 c.c. che ne prevedono la suddivisione tra i condomini in misura di un terzo per i proprietari e due terzi per gli altri condomini, mentre restano a carico degli utilizzatori, le spese atte a portare una garantire una miglior fruibilità dell’unità.