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Art.1123 cc : criteri di ripartizione delle spese condominiali

art.1123 cc

Art.1123 cc approfondisce la spinosa questione dei criteri di ripartizione delle spese condominiali.

Vediamo insieme come:

la ripartizione delle spese in condominio può essere effettuata sulla base di un criterio convenzionale o di un criterio legale. Nel primo caso è l’accordo tra i condomini a regolamentare la suddivisione delle predette spese in deroga a quanto prevede la legge. In quanto espressione di autonomia contrattuale l’accordo avrà efficacia inter partes, potendo spiegare effetti soltanto nei confronti dei condomini che per l’appunto ne sono parte. Nella seconda ipotesi, mancando una apposita convenzione regolatrice, interviene il criterio legale di ripartizione di cui all’art. 1123 cc .

In tal senso si è espressa anche la Corte di Cassazione, laddove ha affermato che “In tema di condominio negli edifici, ove manchi una diversa convenzione adottata all’unanimità, che sia espressione dell’autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese generali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell’art. 1123, primo comma, cod. civ., non essendo consentito all’assemblea, mediante deliberazione a maggioranza, di suddividere con criterio “capitario” gli oneri necessari per la prestazione di servizi nell’interesse comune”(ex multis, Cassazione civile, sez. II, 04 dicembre 2013 n. 27233).

Vediamo dunque cosa stabilisce l’art. 1123 cc . La disposizione, in realtà, pone 3 diversi criteri di ripartizione delle spese condominiali, prevedendo che:

  1. Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione (Interesse comune, criterio proporzionale, tabelle millesimali generali).
  2. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne (Diversa misura del servizio).
  3. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità (Parti comuni solo ad alcuni condomini – condominio cd. parziale).

Ripartizione in misura proporzionale

Come detto, secondo il primo comma dell’art. 1123 cc si dividono in misura proporzionale le spese che concernono la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell’edificio, la prestazione dei servizi nell’interesse comune e le innovazioni di cui all’art. 1120 c.c. Rientrano in questo elenco le spese relative al compenso dell’amministratore, quelle per il premio dovuto alla compagnia assicurativa per la polizza dello stabile, le spese di cancelleria non individualmente imputabili e tanto altro. 

La ripartizione in base all’uso

E’ però evidente che non tutte le parti e le cose comuni siano destinate a servire i condomini in ugual misura. Accade, infatti, che, per la particolare conformazione dello stabile, un bene comune sia utilizzato in misura ridotta dal condomino proprietario di un’unità immbiliare rispetto agli altri. In tali circostanze trova applicazione l’art. 1123 cc seconda comma, per il quale, appunto, in caso di utilizzo differente di un bene, le relative spese sono ripartite in misura proporzionale all’uso che ciascuno può farne. La norma ha sollevato non poche difficoltà interpretative poiché, a causa della sua formulazione generica, non sempre è agevole delimitarne i confini applicativi. 

E’ perciò bene fare chiarezza sul punto. Per quanto generica sia la norma in questione, una cosa è certa: l’uso di cui parla il legislatore non è l’uso personale e soggettivo del singolo condomino ma l’uso potenziale ed astratto che ogni inquilino potrebbe fare della cosa.Sul punto si è espressa anche la giurisprudenza, ribadendo quanto appena detto e sottolineando come l’uso di cui parla l’art. 1123 cc secondo comma è riferito ad una minore possibilità di fruizione del bene comune per ragioni strutturali dello stabile condominiale indipendenti dalla volontà del soggetto. 

La ripartizione delle spese tra gli “interessati

Ultimo tra i casi contemplati dall’art. 1123 cc è quello previsto e disciplinato dal terzo comma. Si tratta di quegli stabili che per la loro conformazione hanno più scale, cortili o lastrici solari che non servono l’intero fabbricato ma solo una parte dell’edificio. In questo caso, alle spese relative alla manutenzione partecipano solo gli interessati. Si parla, a tal proposito, di condominio parziale. Anche in tale ipotesi è sempre possibile derogare al dettato normativo, disciplinando le spese del c.d. condominio parziale con accordo interno ai condomini. 

Vi sono poi particolari criteri di riparto contenuti negli artt. 1124, 1125, 1126, 1121 e 1134 c.c.

Scale e ascensore – manutenzione e sostituzione

Dispone l’art. 1124 c.c.: “Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.” Anteriormente alla riforma del condominio del 2012, l’art. 1124 non prevedeva alcuna ripartizione delle spese di manutenzione dell’ascensore, ma per giurisprudenza costante (Cass. Civ., Sent. 3264 del 17/12/2005) la regola enunciata deve essere applicata in via analogica anche alla manutenzione dell’ascensore.

Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai

A norma dell’art. 1125 c.c., “Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.” La suddetta disposizione viene interpretata dalla giurisprudenza nel senso che “Il solaio interpiano tra due appartamenti, in quanto comune, è riparato dai comunisti in parti eguali a meno che detto solaio rimanga danneggiato per esclusiva responsabilità di uno dei comunisti tenuto di conseguenza a rispondere in proprio ex art. 2051 c.c.” (così Cassazione civile, sez. II, 08 settembre 2011 n. 18420)

Lastrico solare e terrazza a livello 

Il successivo art. 1126 c.c. stabilisce che “Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.” La giurisprudenza ha ormai sancito l’identità di disciplina per lastrico solare e terrazza in quanto entrambi assolvono ad una funzione di copertura. 

Spese gravose e voluttuarie

Secondo l’art. 1121 c.c., “Qualora l’innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa. Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera”. Rilevante, al riguardo, è una decisione del Tribunale di Bari del 2012, per cui “In assenza di un criterio normativo, è affidata alla valutazione discrezionale del giudice stabilire se i lavori straordinari deliberati dall’assemblea condominiale siano o meno da ritenere innovazione gravosa o voluttuaria ex art. 1121 c.c. e, come tali, necessitanti per la relativa validità del consenso della totalità dei condomini” (Tribunale Bari, sez. III, 04 settembre 2012 n. 2729).

Spese anticipate dal condomino

Infine, l’art. 1134 c.c. recita: “Il Condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente”. Per la giurisprudenza di legittimità, “Si devono ritenere urgenti le spese “che – secondo il criterio del buon padre di famiglia – appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune” (Cassazione civile, sez. II, 03 settembre 2013 n. 20151)