Blog

Art. 1136 c.c. , assemblee condominiali: differenza tra quorum costitutivo e deliberativo

art.1136 c.c.

L’Art 1136 c.c.  introduce l’istituto del quorum delle assemblee condominiali, ossia la presenza minima necessaria affinché l’assemblea di condominio sia validamente costituita e possa deliberare sulle questioni poste all’ordine del giorno.

In ciò risiede la distinzione tra quorum costitutivo e quorum deliberativo dell’assemblea condominiale. Il quorum costitutivo rappresenta il numero minimo dei condomini (con relative quote millesimali) necessario affinché l’assemblea condominiale possa ritenersi validamente costituita e varia a seconda che si tratti di prima o seconda convocazione. Convocati i condomini dall’amministratore di condominio, spetta al Presidente dell’assemblea (eletto dai condomini accorsi alla riunione) verificare la sussistenza dei quorum assembleari.

Come accennato, la legge richiede un diverso quorum costitutivo a seconda che si verta di prima o di seconda convocazione dell’assemblea. In prima convocazione, l’assemblea è validamente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi (2/3) del valore dell’intero edificio e la maggioranza (50%+1) dei partecipanti al condominio. In seconda convocazione, invece, è sufficiente l’intervento di un numero di condomini che rappresenti almeno un terzo (1/3) del valore dell’edificio e un terzo (1/3) dei partecipanti al condominio.

Prima e seconda convocazione non possono tenersi nella stessa giornata, intesa come giorno solare (per cui sarà legittima la prima convocazione alle 22 del martedì e la seconda alle 14 del mercoledì), e devono svolgersi a non più di dieci giorni l’una dall’altra. A ciò si aggiunga che la prima convocazione non deve avvenire in orari di fatto impossibili, altrimenti la seconda convocazione – posta in orari normalmente praticabili – vale come prima seduta, applicandosi le relative più alte maggioranze per la costituzione.

Il quorum deliberativo, dal suo canto, rappresenta il numero minimo di condomini (con relative quote millesimali) necessario affinché l’assemblea possa determinarsi sulle questioni poste all’ordine del giorno. E’ la presenza minima richiesta per l’adozione delle deliberazioni assembleari e varia in ragione dell’oggetto della votazione.

A tal proposito, è utile rammentare la distinzione posta dall’Art. 1136 c.c. La disposizione, infatti, stabilisce come quorum deliberativo (indifferentemente per l’assemblea di prima o seconda convocazione) la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’intero edificio quando si tratti di deliberare, a titolo esemplificativo, su:

  • nomina e revoca dell’amministratore di condominio;
  • le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle competenze dell’amministratore di condominio;
  • autorizzazione assembleare a partecipare a sessioni di mediazione e ad aderire al relativo accordo di mediazione;
  • la riparazione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità;
  • l’approvazione del regolamento di condominio ex art. 1138 c.c. o di delibere di natura regolamentare.

Sempre l’art. 1136 c.c. prevede un quorum deliberativo più rafforzato in materia di innovazioni, dato che il voto sarà valido con la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno i due terzi del valore dell’edificio. In caso di assemblea in seconda convocazione, però, sarà sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

Infine, per la modifica del regolamento approvato all’unanimità o dei criteri di ripartizione delle spese condominiali è sempre necessario il consenso di tutti i condomini. Allo stesso modo è richiesta l’unanimità tutte le volte in cui è necessario adottare delle limitazioni all’uso degli appartamenti (ad esempio il divieto di stendere i panni dal balcone o di fare rumore oltre un certo orario).