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Articolo 1120 e 1117 ter codice civile incongruenze per il condominio

articolo 1120

Articolo 1120 e 1117 ter: con la riforma del condominio del 2012, il legislatore ha sia modificato l’originaria disciplina delle innovazioni sia introdotto una particolare ipotesi di innovazione consistente nel cambio di destinazione di uso dei beni comuni.

Quanto alle innovazioni in generale, l’articolo 1120 c.c. attualmente prevede che “I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136 c.c., (cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio) possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni”. La disposizione, poi, precisa che i condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, (cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio) possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno un determinato oggetto.

Sembrerebbe, dunque, che la norma preveda due tipologie di innovazioni: le innovazioni generiche – volte al miglioramento o all’uso più comodo o al miglior rendimento delle cose comuni – e le innovazioni specifiche perché aventi oggetto determinato, come ad esempio il miglioramento della sicurezza o salubrità dell’edificio o l’eliminazione delle barriere architettoniche o il risparmio energetico. Restano in ogni caso vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità dell’edificio o che alterano il decoro architettonico dello stesso o che rendano inservibili all’uso o al godimento anche di uno dei proprietari.

Nonostante l’intervento riformatore del 2012, però, non è ancora chiaro cosa debba intendersi per innovazione e in cosa si distingue detto istituto da quello del cambio di destinazione d’uso del bene che, come detto, altro non è se non un’innovazione particolare.

In mancanza di indicazioni da parte del legislatore pre e post riforma, l’orientamento maggioritario della giurisprudenza ha enucleato la nozione di innovazione ex art. 1120 c.c., individuandola “ non in qualsiasi modificazione della cosa comune, ma solamente in quella che alteri l’entità materiale del bene operandone la trasformazione, ovvero determini la trasformazione della sua destinazione, nel senso che detto bene presenti, a seguito delle opere eseguite una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l’esecuzione della opere.” (Cass. n. 240 del 1997; Cass. n. 2940 del 1963). Quanto detto dimostra che, per la giurisprudenza anteriore alla riforma del 2012, non vi era molta differenza tra mera innovazione e cambio di destinazione d’uso del bene che poteva al più rappresentare una conseguenza di una trasformazione materiale del bene realizzata mediante l’esecuzione di determinate opere.

Tuttavia, la giurisprudenza ammetteva e tuttora ammette che il cambio di destinazione del bene può essere anche meramente virtuale (cioè non fisico) e non avere alcuna connessione con l’esecuzione di opere e lavori sul bene stesso. La riforma del 2012 sembra aver codificato tale principio giurisprudenziale nell’art. 1117 ter c.c., il quale stabilisce che “Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l’assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni. Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d’uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico”.

Alla stregua di tale ultima disposizione potrebbe ritenersi che vi siano delle incongruenze tra la disciplina generale delle innovazioni e quella del cambio di destinazione d’uso del bene. Ciò ove si consideri la mancata riproduzione, all’interno dell’art. 117 ter c.c., del divieto previsto dall’articolo 1120 c.c., a mente del quale sono vietate le innovazioni “che rendono inservibili il bene all’uso o al godimento” anche di uno solo dei proprietari. Ma in realtà si tratta di una mera svista del legislatore dato che, a voler pensare diversamente, si arriverebbe alla assurda conclusione per cui sarebbero vietate le innovazioni ma sarebbero ammessi i cambi di destinazioni d’uso che rendono inservibile il bene comune (soprattutto se si considera che le innovazioni ex art. 1120 c.c. e cambio di destinazione d’uso ex art. 1117 ter c.c. sono compresi nell’ambito della stessa famiglia giuridica delle modifiche e che, comunque, il cambio di destinazione d’uso è sempre una “innovazione”).

La locuzione presente nell’art. 1120 c.c. va dunque interpretata (come espressione di un principio generale) nel senso che sono vietate le innovazioni (intese sia come innovazioni ex art. 1120 c.c. sia intese come cambio di destinazione d’uso del bene ex art. 1117 ter c.c.) che rendono completamente inservibili il bene all’uso o al godimento i beni comuni.