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La scelta della procedura corretta da attuare in caso di condomini morosi dipende da molti fattori.

Condomini morosi: esecuzioni mobiliari o immobiliari?

Condomini morosi: esecuzioni mobiliari o immobiliari?

In caso di condomino moroso, per scegliere lo strumento più efficace e meno dispendioso, occorre valutare i pro e i contro. Occorre inoltre analizzare se il mancato pagamento è un fenomeno isolato e dal carattere episodico, oppure la conseguenza di una situazione finanziaria stabile e irreversibile. Vediamo nel dettaglio le due procedure

Esecuzione mobiliare e pignoramento

Con l’’esecuzione mobiliare si provoca la vendita forzata dei beni mobili del condominio moroso, in modo da utilizzare il ricavato per saldare quanto dovuto. La procedura è quindi relativamente rapida e poco costosa. Le difficoltà pratiche non sono però poche: l’ingresso nel domicilio da parte dell’ufficiale giudiziario deve avvenire in presenza del condomino (che quindi può fingersi assente per evitare la vendita forzosa). Inoltre molte categorie di beni sono impignorabili: pertanto spesso i beni effettivamente utilizzabili sono di modesto valore economico. La vendita dei beni pignorabili inoltre, può poi risultare difficoltosa, o generare un ricavato inferiore alla stima, che in molti casi non riesce a ripagare il debito in essere.

Il pignoramento presso terzi, in alternativa, va ad agire direttamente sul conto corrente del debitore, rivelandosi spesso procedura più proficua. Gli ostacoli tuttavia esistono anche in questo caso: all’atto di notifica del pignoramento il conto corrente deve infatti essere in attivo. I limiti inoltre sono espressi dal codice di procedura civile, che indica i criteri per determinare la somma massima esigibile ogni mese. Ne risulta che spesso i pagamenti mensili ammontano a poche centinaia di euro, rendendo la procedura di recupero decisamente lunga.

Procedura esecutiva immobiliare

In caso di espropriazione forzata, il ricavato viene imputato in primo luogo a copertura delle spese sostenute dal creditore procedente, che ha quindi diritto di prelazione su altri eventuali creditori ipotecari.

L’effetto della vendita forzata che segue l’espropriazione, è quello di far subentrare il nuovo acquirente al condomino moroso, in maniera analoga a quanto avviene per una normale vendita. La reiterata situazione di mancati pagamenti, quindi, può cessare in maniera definitiva. Inoltre, come disposto dal codice civile (art.63 disp.att) “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.

Nonostante alcuni aspetti negativi (costo più consistente anticipato dal creditore e tempi più lunghi), l’esecuzione immobiliare risulta più efficace, soprattutto quando la morosità del condominio nasca da una situazione di crisi economica non momentanea. E’ questo il motivo per cui molti condomini scelgono questo strumento, tanto che nella maggior parte dei processi esecutivi immobiliari il creditore procedente è un condominio.

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