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Condominio minimo, come avviene la ripartizione delle spese?

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Condominio minimo: tutto quello che c’è da sapere sulla ripartizione delle spese.

Il condominio minimo è quella particolare forma di condominio in cui vi sono soltanto due unità immobiliari appartenenti a distinti proprietari. La circostanza che i proprietari siano circoscritti al numero di due ha spesso ingenerato confusione sulla qualificazione del condominio minimo come comunione o come vero e proprio condominio. L’esatta qualificazione in termini di comunione o di condominio non è di poco conto, soprattutto sotto il profilo della ripartizione delle spese.

Infatti, mentre nella comunione le quote si presumono uguali e le spese si ripartiscono dunque in parti uguali, viceversa nel condominio le spese si ripartiscono in proporzione al valore della proprietà o all’uso che ciascun condomino può farne secondo le disposizioni contenute nell’art. 1123. Inoltre, mentre per la comunione è previsto che “il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell’amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso” (v. art. 1110 c.c.), per il condominio è stabilito che “il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente” (art. 1134 c.c.)”.

 

Come è facile intuire, la comunione comporta un regime più favorevole per il singolo rispetto al condominio. Ecco perché è così forte la tentazione di accostare il condominio minimo alla comunione, con applicazione delle norme che la riguardano. Ed ecco anche perché il contenzioso in materia sia piuttosto importante. La giurisprudenza di legittimità ha però da tempo affermato che le norme sul condominio in generale –  dunque quelle contenute negli artt. 1117 e ss. del codice civile – si applicano anche ai condomini minimi (in tal senso si è espressa Cass. SS.UU. 2046/2006).

 

Va da sé che anche nei condomini minimi la ripartizione delle spese debba essere effettuata secondo il criterio delle tabelle millesimali. A sostenere per prima l’obbligatorietà di tale criterio di riparto per i condominii minimi è stata la giurisprudenza di merito e, in particolare, il Tribunale di Trapani con sentenza del 28 febbraio 2018. Nella decisione citata, il Giudice di primo grado ha peraltro stabilito che pure nel condominio minimo le tabelle millesimali possono rilevare dei valori differenti dalla metà che giustificano, quindi, una diversa ripartizione delle spese.

In seguito, si è pronunciata anche la Corte di Cassazione con la sentenza n. 9280/2018, in cui si è statuito che, “nei casi in cui manchino le tabelle millesimali, il giudice dovrà anche solo incidentalmente, cioè ai soli fini del giudizio, individuare il valore delle proprietà dei condomini obbligati al pagamento”.