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Contratto di appalto in condominio: la responsabilità dell’amministratore

Contratto di appalto in condominio: la responsabilità dell’amministratore

In condominio viene molto utilizzato il contratto d’appalto, in generale per la realizzazione di opere o servizi come ristrutturazioni delle parti comuni oppure servizi di pulizia. I contratti di appalto sono materia di competenza dell’assemblea condominiale, anche se spetta sempre all’amministratore, in qualità di committente, provvedere a firmare l’atto.

I contratti di appalto per i lavori di ristrutturazione delle parti comuni rappresentano la fattispecie più discussa: sia sotto il profilo dell’iter assembleare da seguire, sia per la predisposizione del relativo contratto, con capitolato tecnico, e soprattutto per la responsabilità per colpa addebitabile all’amministratore di condominio.

La responsabilità dell’amministratore, infatti, non riguarda solo il pagamento del corrispettivo in denaro, ma in determinati casi può estendersi al pagamento dei danni provocati ai terzi durante l’esecuzione dell’appalto, sebbene l’imprenditore, di regola, sia da considerare il solo responsabile.

L’amministratore è obbligato a rispettare doveri e obblighi contenuti nelle norme del codice civile e delle leggi speciali, finalizzate ad impedire che il modo di essere dei beni condominiali provochi danni a terzi, di conseguenza si trova nella posizione di custode ed è responsabile dei danni prodotti da essi.

Non va dimenticato inoltre, che ogni volta che il condominio commissiona l’esecuzione di lavori attraverso un contratto di appalto, l’amministratore assume la qualifica di committente: sotto questo profilo deve adempiere agli obblighi di legge in materia di sicurezza sul lavoro (D.Lgs. 81/2008), assumendo la posizione di datore di lavoro.

In qualità di datore di lavoro, l’amministratore, deve verificare l’idoneità tecnico-professionale delle imprese appaltatrici o dei lavoratori autonomi, in relazione ai lavori, ai servizi e alle forniture da affidare in appalto, per evitare di incorrere nella culpa in eligendo.

Ai sensi dell’art. 90, comma 9 e dell’allegato XVII del D.Lgs. 81/08, l’amministratore, prima di procedere con la scelta, deve richiedere alla ditta appaltatrice almeno l’esibizione dei seguenti documenti:

  1. Certificato iscrizione CCIAA con oggetto sociale inerente alla tipologia dell’appalto;
  2. Documento Unico di Regolarità Contributiva di cui al D.M. 24/10/2007;
  3. Dichiarazione sul contratto collettivo di lavoro applicato ai lavoratori e da cui si evinca l’organico medio annuo distinto per qualifica, corredata dagli estremi delle denunce dei lavoratori effettuate all’INPS, INAIL e CASSA EDILE (solo per imprese esecutrici);
  4. Dichiarazione del datore di lavoro di non essere oggetto di provvedimenti di sospensione o interdettivi di cui all’art. 14 del D.Lgs. 81/08 (lavoro nero, violazioni in materia di superamento dei tempi di lavoro, di riposo, di sicurezza e di igiene sul lavoro).

In termini di diligenza e prudenza, l’amministratore, in qualità di committente, deve verificare anche il tipo di capacità organizzativa dell’appaltatore, la disponibilità di forza lavoro, di macchine e di attrezzature idonee ai lavori da realizzare.

È buona prassi nominare un direttore dei lavori, che assuma la specifica funzione di tutela del committente nei confronti dell’appaltatore (Cass. n. 10728/2008). Per evitare di incorrere in contenziosi, è consigliabile per l’amministratore convocare l’assemblea condominiale, per far scegliere ai condòmini la ditta appaltatrice e per nominare, all’occorrenza, il direttore dei lavori, facendosi autorizzare alla stipula del relativo contratto di appalto, da far predisporre ad un tecnico competente.

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