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Ecco i principali metodi di calcolo del compenso annuo dell'amministratore di condominio.

Il compenso dell’amministratore di condominio come si calcola?

Il compenso dell’amministratore di condominio come si calcola?

La figura dell’amministratore è stata disciplinata in maniera più completa con la riforma del condominio. La Legge 220/2012 ha infatti stabilito chiaramente caratteristiche, diritti e doveri. Tra questi, anche l’obbligo di dichiarare gli oneri della propria prestazione. La retribuzione deve infatti essere “congrua e dignitosa”, come previsto dalla Costituzione. Per questo, le prestazioni necessarie devono essere correttamente e preventivamente valutate, in base agli effettivi compiti che compongono l’incarico.

Le prestazioni

Le voci che compongono il compenso dell’amministratore sono suddivisibili in 3 principali aree di intervento:

  • gestione amministrativa: comporta la responsabilità civile in caso di irregolarità o omissioni nell’applicazione di leggi, contratti, regolamenti pubblici e privati.
  • gestione operativa: implica controllo e messa in sicurezza delle parti comuni. Comprende la segnalazione degli eventuali lavori di manutenzione che si rendano necessari, il coordinamento di appaltatori e subappaltatori che operino per la committenza. Implica anche l’adeguamento alle normative emanate in corso d’opera. Per tutti questi motivi, comporta responsabilità penale.
  • legale rappresentanza: l’amministratore nell’accettare l’incarico, con l’impegno di svolgerlo in modo imparziale e, secondo le norme in vigore, rappresenta il condominio come entità giuridica, per assicurarne il corretto godimento.

L’incarico dell’amministrazione comprende quindi responsabilità civili e penali, che vanno valutate economicamente nel compenso annuale.

Le modalità di calcolo del compenso sono essenzialmente di 3 tipi

Calcolo del compenso

1. calcolo a percentualesu ciascun capitolo: si va a calcolare una percentuale per ognuna delle 3 voci di gestione. In linea di massima le percentuali più eque e utilizzate sono le seguenti:

  • gestione amministrativa: da calcolare sull’importo totale di gestione annua. Tra il 2% e il 4% del valore minimo di soglia (36500 euro)
  • gestione operativa: anche in questo caso sulla gestione annua.Tra il 3% e il 5% del valore minimo di soglia (36500 euro)
  • legale rappresentanza: percentuale da calcolare sul valore dell’immobile (valore di ricostruzione indicato nella polizza assicurativa). tra lo 0,010% e lo 0,020% (valore minimo di soglia € 2.000.000)

Più gli importi sono ridotti, più alta è la percentuale di addebito; sono escluse spese e iva.

 2. calcolo per unità immobiliare: varia normalmente in base alla zona. C’è ad ogni modo una costante minima a livello nazionale, di circa 12-15€/mese a unità immobiliare. Importi sotto questa cifra sono generalmente sintomatici di scarsa serietà professionale, che si trasforma sovente in lavori svolti non a norma di legge.

3.calcolo a rimborso orario: in base a quanti condomini sono amministrati, quante unità immobiliari sono presenti e il personale impiegato, le casistiche sono infinite. Con buona approssimazione, si può stimare un quantitativo di circa 3 ore di lavoro annue per ogni unità immobiliare. Il costo gestionale comprensivo di utile è stimabile in 50-60 €/ora circa. Il compenso da parte di ogni unità immobiliare dovrebbe quindi aggirarsi tra i 150 e i 180 euro annui per ogni unità abitativa (più spese e iva).

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