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Infiltrazioni d’acqua da terrazza di proprietà: quali obblighi per Condominio e Amministratore?

Infiltrazioni d’acqua da terrazza di proprietà

Infiltrazioni d’acqua da terrazza di proprietà

Parere legale dell’Avv. Avv. Federica Malagesi

E’ stata richiesta allo scrivente legale la redazione di un parere scritto avente ad oggetto la fattispecie di seguito descritta.

Nel Condominio Alfa, il condomino Beta lamenta, a far data dal 2014, copiose infiltrazioni di acqua nella camera da letto dell’appartamento di sua proprietà.

Dopo aver incaricato un tecnico di accertare la causa dei predetti fenomeni infiltrativi, è stato verificato che gli stessi provengono dalle sovrastanti terrazze di proprietà esclusiva dei condomini Gamma e Zeta, le quali fungono da copertura di parte dell’unità immobiliare danneggiata nonché degli appartamenti ad essa sottostanti.

I condomini Gamma e Zeta, pur essendosi resi disponibili ad eseguire, negli immobili di proprietà, le opere necessarie alla eliminazione delle infiltrazioni, non concordano sulla tipologia di intervento da eseguire.

Difatti, mentre il condomino Gamma intende procedere con il ripristino dell’intero terrazzo di sua proprietà così da garantire la risoluzione definitiva della problematica, il condomino Zeta è intenzionato a limitare il lavoro riguardante la porzione immobiliare di sua proprietà al solo punto da cui provengono le infiltrazioni.

Alla luce di quanto descritto, lo scrivente legale è chiamato a rispondere ai seguenti quesiti:

1) Tenuto conto che le terrazze dalle quali provengono le infiltrazioni d’acqua, e che fungono da parziale copertura alla colonna di appartamenti sottostanti, sono di proprietà esclusiva, quali obblighi sorgono, nei confronti del danneggiato, in capo al Condominio ed all’Amministratore dello stesso?

Il tema oggetto del primo quesito è stato affrontato, in modo chiaro e definitivo dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite che, nella sentenza n. 9449 del 10 maggio 2016, hanno stabilito che “in tema di condominio negli edifici, allorquando l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 cod. civ., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o diparte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, comma 1, n. 4, cod. dv.) e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, comma 1, n. 4, cod. dv.), Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 c.c., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio

La giuridica conseguenza è che il proprietario dell’appartamento danneggiato dalle infiltrazioni, che intenda ottenere il risarcimento dei danni, ovvero l’ordine di esecuzione dei lavori necessari per eliminarne le cause, DEVE agire sia nei confronti del condominio in persona dell’amministratore che nei confronti del proprietario o titolare dell’uso esclusivo del lastrico, il quale può essere chiamato in giudizio a titolo personale ove frapponga impedimenti all’esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino, deliberata dagli altri condomini.

Nella fattispecie, pertanto, l’Amministratore del Condominio Alfa è tenuto a convocare un’Assemblea Straordinaria ponendo all’O.D.G. l’esecuzione di tutte le opere, da eseguire nelle porzioni di unità immobiliari dei condomini Gamma e Zeta, necessarie all’eliminazione delle infiltrazioni lamentate dal condomino Beta.

2) Nell’ipotesi in cui la giurisprudenza riconosca un concorso di responsabilità, ex art. 2051 c.c., a carico del Condominio, gli interventi da eseguire ai fini della risoluzione della problematica debbono essere deliberati dall’Assemblea del Condominio o rientra nella esclusiva facoltà dei danneggianti decidere la tipologia di opere da realizzare?

Alla luce di quanto esposto al punto 1) è di tutta evidenza che la scelta in ordine alla tipologia di intervento da eseguire non può essere concessa ai soli condomini danneggianti ma dovrà essere deliberata dall’Assemblea del Condominio Alfa.

Tenuto conto che vi è un contrasto tra chi (condomino Gamma) intende eseguire un intervento risolutivo e maggiormente oneroso, in quanto esteso all’intero terrazzo di proprietà esclusiva, e chi (condomino Zeta) vorrebbe limitare il lavoro da realizzare, nella porzione di proprietà alla sola sezione da cui provengono le infiltrazioni, sarà necessario porre all’O.D.G. la delibera in ordine alle due distinte tipologie di opere: quelle, risolutive e più onerose, che prevedono il ripristino integrale di entrambe le terrazze di proprietà esclusiva; quelle, meno costose ma che non garantiscono la soluzione definitiva della problematica, che interessano esclusivamente i punti da cui provengono le infiltrazioni.

Si dovrà procedere con la convocazione di tutti i partecipanti al Condominio e non solo dei condomini proprietari delle unità immobiliari alle quali le terrazze di Gamma e Zeta fungono da copertura, anche se la spesa sarà poi ripartita ex art. 1126 c.c. solo tra questi ultimi. Ciò per due ragioni.

In primo luogo, poiché all’Assemblea debbono essere convocati tutti i partecipanti al Condominio.

La seconda è che, seppure la spesa sarà ripartita solo tra alcuni condomini, ex 1126 cc, tutti i condomini hanno interesse a che le opere, finalizzate alla eliminazione delle infiltrazioni, siano eseguite.

Poniamo il caso, infatti, in cui il Condominio non deliberi l’esecuzione dei lavori. In questa ipotesi, il condomino danneggiato, per le ragioni sopra esposte, potrà agire in giudizio sia nei confronti del Condominio che dei danneggianti. Le conseguenze negative di un eventuale giudizio si ripercuoteranno così sul Condominio inteso nella sua interezza e non già solo sui condomini che sono chiamati a partecipare alla spesa.

La delibera, approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà dei partecipanti al condominio, sarà vincolante nei confronti dei condomini Gamma e Zeta che saranno tenuti ad eseguire tutte le opere approvate dal Condominio.

Resta inteso che la scelta della ditta che dovrà eseguire il lavoro spetta ai condomini danneggianti Gamma e Zeta, ma il contratto di appalto dei lavori dovrà essere concluso tra il Condominio Alfa (committente) e la ditta scelta (appaltatrice).

Ne deriva che nell’ipotesi in cui, per qualsivoglia ragione, i condomini danneggianti, a seguito dell’approvazione della delibera in ordine all’esecuzione dei lavori, dovessero opporre resistenza all’esecuzione degli stessi, il Condominio, in capo al quale (come chiarito in risposta al quesito 1)) grava una responsabilità ex art. 2051 c.c., dovrà agire nei confronti di questi al fine di ottenere l’accesso coatto per consentire la realizzazione delle opere.

Avv. Federica Malagesi

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