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La risposta dell’Avvocato

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Custode giudiziario e oneri condominiali sull’immobile pignorato

Il Sig. Giovanni Scioli, nella Sua qualità di Presidente di ACON Amministrazioni Condominiali s.r.l., si è rivolto allo scrivente legale per la redazione di un parere scritto avente ad oggetto i seguenti quesiti inerenti l’attività professionale di amministratore di condominio.

 

  • Il custode giudiziario è tenuto al pagamento degli oneri condominiali, ordinari e straordinari, maturati successivamente al pignoramento?
  • Quali sono gli oneri condominiali, ordinari e straordinari, al cui versamento sarà tenuto il potenziale acquirente dell’immobile pignorato? Vi è una qualche forma di responsabilità od obbligo da parte dell’Amministratore nei confronti dell’aggiudicatario?

 

Quesito n. 1

Il custode giudiziario è tenuto al pagamento degli oneri condominiali, ordinari e straordinari, maturati successivamente al pignoramento?

Al fine di dare, attraverso l’esame delle pronunce giurisprudenziali e degli interventi dottrinari in materia, esaustiva risposta al quesito posto allo scrivente legale è opportuno fare una premessa circa il ruolo e le funzioni del custode giudiziario.

Il custode giudiziario, nominato dal G.E. ex art. 559 c.p.c., è tenuto all’amministrazione ed alla gestione dell’immobile pignorato nonché al compimento di tutti gli atti necessari alla conservazione dello stesso.

Compito del custode è, pertanto, quello di mantenere l’integrità materiale del bene e salvaguardare il suo valore economico e la sua utilità.

 

Detto ciò, passando come detto all’esame delle pronunce giurisprudenziali e dottrinarie in materia di obbligo del custode al pagamento degli oneri condominiali maturati dopo il pignoramento, vi è da evidenziare un inziale e perdurante contrasto tra quanto sostenuto dai giudici e quanto affermato in dottrina.

Per moltissimi anni (ben 40 anni), infatti, l’unica pronuncia in materia proveniente dai giudici di legittimità è stata la n. 2875 del 1976.

Nella suddetta sentenza la Corte di Cassazione statuì che “nel caso in cui i beni pignorati non possano essere custoditi senza spese, queste debbano essere anticipate dal creditore su provvedimento del giudice dell’esecuzione. Ove tale provvedimento non sia stato emesso o non venga eseguito, ed il custode non si dimetta, le suddette spese debbono essere erogate in proprio da esso custode, che ne chiederà il rimborso in sede di liquidazione, ovvero, su espressa autorizzazione del giudice, potrà provvedervi con i redditi ricavati dalla cose pignorate”.

Detta interpretazione, tuttavia, ha sollevato pareri contrastanti sia in dottrina che tra i giudici di merito.

Per quanto concerne la dottrina, mentre vi è stato chi ha affermato che tra gli obblighi del custode, indipendentemente dall’autorizzazione del Giudice, vi fosse anche quello di effettuare il pagamento delle spese condominiali e di prevedere interventi di manutenzione ordinaria , vi è anche chi ha sostenuto che “le spese relative agli oneri condominiali ordinari afferenti l’immobile subastato non debbono essere anticipate dal custode giudiziario poiché non ascrivibili tra le spese “prededucibili” atteso che, diversamente opinando, si verrebbe a riconoscere al credito del condominio un privilegio non previsto dalle norme di diritto sostanziale che regolano le cause di prelazione” (Dott.ssa Anna Maria Soldi, già Giudice della Sezione IV del Tribunale di Roma, Manuale dell’esecuzione forzata, Vª ed., Padova 2015, p.1475).

Relativamente alle pronunce di merito, merita una nota l’ordinanza del 24/10/2014 pronunciata dal Tribunale di Napoli. Nel provvedimento, il giudice, dopo un breve excursus sull’orientamento in tema, ha asserito che “la tesi ­ tutt’oggi seguita sia in dottrina che in giurisprudenza ­ secondo cui le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria del bene pignorato devono essere anticipate dal creditore, ex art. 8 DPR 115/02, a pena di improcedibilità dell’azione esecutiva, non può essere condivisa, giacché il creditore ha diritto di espropriare i beni del debitore (art. 2910 c.c.) nello stato in cui si trovano, senza dover sopportare alcun onere economico per la previa esecuzione di opere volte a salvaguardare l’integrità dell’immobile o il suo valore di realizzo”.

Detta “nuova” interpretazione ha trovato riscontro nell’ultima sentenza dei giudici di legittimità in tema, la n. 12877 del 22 giugno 2016, nella quale la Sez. 3 civile della Corte di Cassazione ha stabilito che “le spese necessarie alla conservazione stessa dell’immobile pignorato e, cioè, le spese indissolubilmente finalizzate al mantenimento in fisica e giuridica esistenza dell’immobile pignorato (con esclusione, quindi, delle spese che non abbiano un’immediata funzione conservativa dell’integrità del bene, quali le spese dirette alla manutenzione ordinaria o straordinaria o gli oneri di gestione condominiale) in quanto strumentali al perseguimento del risultato fisiologico della procedura di espropriazione forzata, essendo intese ad evitarne la chiusura anticipata, sono comprese tra le spese “per gli atti necessari al processo” che, ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 8, il giudice dell’esecuzione può porre in via di anticipazione a carico del creditore procedente. Tali spese dovranno essere rimborsate come spese privilegiate ex articolo 2770 cod. civ. al creditore che le abbia corrisposte in via di anticipazione, ottemperando al provvedimento del giudice dell’esecuzione che ne abbia disposto l’onere a suo carico”.

La S.C. ha, di fatto, cristallizzato un orientamento che si era già fatto strada nella prassi dei Tribunali e che ha avuto così la definitiva consacrazione.

Ricordiamo su tutte la circolare del 17 Novembre 2016 del Tribunale di Roma, contenente disposizioni generali in materia di “compiti del custode del compendio pignorato”, in cui si legge che “qualora taluno degli immobili sia in condominio, dare immediata comunicazione della propria nomina all’amministrazione condominiale, specificando espressamente che non saranno ritenute spese rimborsabili in prededuzione quelle relative alla gestione ordinaria del condominio e quelle straordinarie non espressamente approvate dal Tribunale e che non siano dirette alla conservazione dell’integrità fisica e funzionale dello stabile”.

Alla luce di ciò, si deve affermare che non sussiste in capo al custode l’onere di provvedere al pagamento degli oneri condominiali ordinari e straordinari, a meno che, con riferimento a questi ultimi (manutenzione straordinaria), non si tratti di spese assolutamente necessarie “a preservare l’oggetto del pignoramento, nel senso di non farlo scomparire di fatto dal punto di vista reale e/o economico”. In tale ultimo caso, gli oneri saranno posti a carico del creditore procedente.

Vi è da dire, in ogni caso, che nulla impedisce al creditore procedente, previa autorizzazione del giudice, di farsi spontaneamente carico delle spese di manutenzione straordinaria al fine di trarre dalla vendita il massimo profitto.

In conclusione, è buona prassi (come indicato, ad es., nella circolare del 17/11/16 del Tribunale di Roma) che il custode, qualora l’immobile pignorato sia compreso in un fabbricato condominiale, informi l’Amministratore della propria nomina. Fermo restando che non vi è alcun obbligo in capo al professionista nominato dal G.E. di richiedere all’Amministratore l’entità degli oneri condominiali (ordinari e straordinari) maturati successivamente al pignoramento né tantomeno di provvedere alla loro liquidazione.

 

Quesito n. 2

Quali sono gli oneri condominiali, ordinari e straordinari, al cui versamento sarà tenuto il potenziale acquirente dell’immobile pignorato? Vi è una qualche forma di responsabilità od obbligo da parte dell’Amministratore nei confronti dell’aggiudicatario?

 

Al fine di dare risposta ai seguenti quesiti è necessario rammentare quanto disposto dall’art. 63, 2° comma, Disp. att. c.c., a mente del quale “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.

La succitata norma, dunque, non opera alcuna distinzione in ordine alle modalità di acquisto dell’immobile, con la conseguenza che la posizione dell’aggiudicatario di un immobile a seguito di asta bandita in una procedura esecutiva, è identica a quella di colui che acquisti un’unità immobiliare al di fuori di una procedura di esecuzione forzata.

L’aggiudicatario di un immobile bandito all’asta in una procedura esecutiva sarà, pertanto, tenuto al pagamento degli oneri condominiali dovuti per l’anno in corso e per quello precedente (entrambi da intendersi, secondo quanto chiarito dalla giurisprudenza, quale anno di gestione condominiale e non anno solare) il decreto di trasferimento dell’immobile.

L’art. 63, 2° comma, Disp. att. c.c. nulla precisa in ordine ai contributi dovuti per lavori di manutenzione straordinaria, ristrutturazione o innovazione delle parti comuni. Su questo aspetto si è ampiamente pronunciata la giurisprudenza sia di merito che di legittimità, che è univocamente orientata nel sostenere che “In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni… i relativi costi devono essere posti a carico di colui che era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi” (ex plurimis, Corte di Cassazione, Sezione 6 civile Ordinanza 22 giugno 2017, n. 15547, Tribunale Milano, civile Sentenza 12 gennaio 2016, n. 27).

 

Alla luce di quanto esposto, colui che intenda partecipare ad un’asta bandita in una procedura esecutiva immobiliare, al fine di conoscere l’entità degli oneri condominiali dovuti in caso di aggiudicazione, potrà contattare l’Amministratore del condominio nel quale è sito l’immobile pignorato, il quale dovrà renderlo edotto della circostanza che, come prescritto dall’art. 63 2° comma, Disp. att. c.c., egli sarà tenuto al versamento dei contributi ordinari (quantificandoli, fino quanto possibile) dovuti per l’anno in corso e per quello precedente il decreto di trasferimento (da intendersi quale anno di gestione condominiale e non anno solare).

Quanto agli oneri dovuti per lavori di manutenzione straordinaria, ristrutturazione o innovazione delle parti comuni, per gli stessi è obbligato colui che era proprietario al momento della delibera che ha disposto gli interventi. Pertanto, in alcun modo, potranno essere imputati al futuro aggiudicatario.

 

Conclusioni

Il custode giudiziario ha facoltà (non l’obbligo) di comunicare la sua nomina all’Amm.re del Condominio in cui è posto l’immobile oggetto di pignoramento.

Il custode giudiziario non è tenuto al pagamento degli oneri condominiali ordinari e l’Amministratore non può richiederne a questi il versamento.  Su istanza del creditore procedente, il G.E. può autorizzare il custode giudiziario al pagamento degli oneri condominiali straordinari maturati successivamente al pignoramento.

La posizione dell’aggiudicatario di un immobile bandito all’asta a seguito di procedura esecutiva è identica, sotto il profilo di quanto disciplinato dall’art. 63, 2° comma, Disp. att. c.c., a quella di un qualsiasi acquirente.

Egli sarà, pertanto, tenuto al pagamento degli oneri condominiali ordinari dovuti per l’anno in corso e per quello precedente (entrambi da intendersi, secondo quanto chiarito dalla giurisprudenza, quale anno di gestione condominiale e non anno solare) l’emissione del decreto di trasferimento dell’immobile.

Per quanto concerne le spese per lavori di manutenzione straordinaria, ristrutturazione o innovazione delle parti comuni, per le stesse è obbligato colui che era proprietario al momento della delibera che ha disposto gli interventi.

Il potenziale aggiudicatario di un immobile bandito all’asta, al fine di conoscere quali siano gli oneri condominiali dovuti in caso di aggiudicazione del bene, potrà rivolgersi all’Amministratore il quale dovrà quantificarli secondo i criteri sopra citati dettati dall’art. 63, 2° comma, Disp. att. c.c..

Avv. Federica Malagesi

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