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Lastrico solare e terrazza – quali sono gli obblighi per il condominio

lastrico solare

Il lastrico solare è una superficie piana posta alla sommità di un edificio, atta a svolgere principalmente la funzione di copertura. La terrazza a livello invece presenta delle ringhiere o protezioni, che ne permettono l’affaccio.

La differenza principale tra il lastrico solare e la terrazza, inteso che entrambi hanno funzione di copertura, è di sicuro la differente fruizione dei due beni, l’affaccio.

Il diritto negli anni ha ribadito e concordato su tali differenze, ad esempio alcune sentenze (cass. Civ. sez. II, 28 aprile 1986, n°2924, Trib. Civ. Salerno, 10 novembre 1989, Cass. Civ. 26 febbraio 1959, n. 563) affermano che il lastrico solare, sia materialmente che giuridicamente ha funzione di copertura degli edifici quindi è un bene a servizio comune di tutti i proprietari del fabbricato; la terrazza invece, posta al di sopra di alcuni vani ma anche allo stesso livello di altri rappresenta, di questi, una parte integrante sia strutturale che funzionale ed ha il compito principale di fornire loro un affaccio, una migliore fruizione ed una maggiore comodità.

 

Danni da infiltrazioni in condominio

Obbligo di riparazione del lastrico solare

Considerata la funzione del lastrico solare, se lo stesso è da intendersi ad uso comune del condominio, le spese per la sua riparazione sono da dividere tra i vari condomini secondo il criterio dei millesimi. Se invece il lastrico è ad uso esclusivo di un condomino, a questo spetta 1/3 della spesa, mentre i restanti 2/3 vanno ripartiti come sopra. La Cassazione ha ribadito tale concetto con sentenza n.3465 del 2012: ““in tema di condominio di edifici il lastrico solare – anche se attribuito in uso esclusivo, o di proprietà esclusiva di uno dei condomini – svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c.”.

Quindi è l’intero condominio, compreso il condomino che ne ha l’uso esclusivo, a rispondere di eventuali danni arrecati al suddetto condomino o a terzi, dovuti a mancata manutenzione del lastrico solare.

 

Obbligo di riparazione della terrazza

La terrazza, sebbene avente funzione principale di affaccio per i condomini che ne hanno uso o proprietà esclusivi, mantiene funzione di copertura per l’edificio. La giurisprudenza è quindi concorde nell’affermare che anche il condominio è tenuto a concorrere alle spese di manutenzione, della misura di 2/3. Il restante 1/3 resta a carico del condomino che detiene l’uso o proprietà del bene.

Va da sé quindi che dei danni subiti a seguito di infiltrazioni per mancanza di manutenzione, ne rispondono tutti i soggetti interessati, nella stessa misura in cui vengono ripartite le spese, 2/3 il condominio e 1/3 il proprietario.

 

Soggetti a cui richiedere i danni

Se il lastrico solare o la terrazza dovessero causare danni all’appartamento sottostante, il proprietario può chiedere i danni sia al condominio che al condomino che ne ha la proprietà o l’uso esclusivo.

Anche su questo aspetto, la giurisprudenza con varie sentenze, negli anni si è espressa in modo concorde sulla responsabilità di eventuali danni conseguenti a mancata o scarsa manutenzione.

La responsabilità di eventuali danni resta da attribuire sia ai condomini che ne detengono uso o proprietà, che al condominio che è tenuto comunque per 2/3 alla manutenzione dei beni. Quindi il proprietario che subisce il danno è tenuto in tali misure a chiedere risarcimento sia al condominio che ai singoli condomini.