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Legge 392/78 come rinegoziare il canone di locazione post Covid 19

legge 392/78

Legge 392/78 rinegoziare il canone di locazione post Covid, si può?

Le misure adottate per il Covid-19 hanno gravato sullo stato di salute economica di molte attività commerciali, industriali e professionali.

Ovviamente queste attività sono ospitate in una location che quasi sempre è in locazione e la locazione è essa stessa oggetto di discussione degli ultimi mesi. Il problema si è posto durante il drammatico periodo di stop delle attività, ma si porrà anche nei prossimi mesi, poiché le stesse aree locate dovranno essere riviste e riorganizzate in ottica sicurezza per il problema Covid.

Le misure emergenziali garantite dal governo

In seguito all’emergenza quindi il legislatore ha dovuto adottare una normativa d’emergenza che non fornisce purtroppo piena garanzia e risposte efficienti.

Infatti, l’art. 65 del D.L. n. 18 del 17 marzo 2020 (c.d. Decreto “Cura Italia”), ha riconosciuto ai soggetti di attività di impresa che non rientrano tra quelli del D.P.C.M 11 marzo 2020, per il mese di marzo 2020, un credito di imposta pari al 60% dell’ammontare del canone di locazione, se trattasi di immobili che rientrano nella classificazione catastale C1, cioè negozi e botteghe.

Tale provvedimento viene ritenuto insufficiente, poiché ricopre solo la categoria di immobili atti alla vendita mentre tutto quanto è relativo ad altre attività, come laboratori, uffici magazzini è lasciato fuori dai provvedimenti.

L’articolo 91 della stessa norma del Decreto Cura Italia, ha previsto che “il rispetto delle misure di contenimento [dell’epidemia] è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”.

Questa norma quindi non esonera in automatico il debitore da responsabilità per inadempimento, ma ne rende solo obbligatoria la considerazione dell’aspetto emergenziale da parte dell’autorità giudiziaria, qualora la posizione debitoria venga denunciata

Come risolvere dunque la situazione?

Ci sono una serie di soluzioni individuate dall’ordinamento a favore dei conduttori in relazione allo scioglimento del contratto di locazione.

Difatti è possibile definire la pandemia come evento imprevedibile e di portata rilevante che permetta di modificare l’equilibrio contrattuale.

E’ possibile difatti recedere dal contratto di locazione, per gravi motivi, così come previsto ai sensi dell’art. 27 ultimo comma della L.n 392/78.

Oppure predisporre una domanda di risoluzione per sopravvenuta impossibilità di ricevimento di prestazione del locatore o per sopravvenuta eccessiva onerosità, così come previsto dagli articoli 1256 e 1463 c.c.

Lo scioglimento però non è la strada da preferire qualora appunto si voglia mantenere comunque il diritto di rimpossessarsi in un secondo momento dello spazio locato, e poi è un procedimento che richiede minimo sei mesi dalla richiesta che in questo momento così delicato risultano eccessivi.

Quindi come comportarsi per mantenere un rapporto?

La soluzione Ideale sarebbe quella di mettersi d’accordo in forma privata, al fine di concordare o una autoriduzione momentanea del canone di locazione, oppure la rinegoziazione del contratto.