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Legge 392/78 disdetta contratto locazione commerciale

legge 392/78

Legge 392/78 di cosa parla e come si applica alla disdetta contratto  locazione commerciale?

Il contratti di locazione commerciale hanno ad oggetto la locazione di immobili destinati all’esercizio di determinate attività economiche e sono regolati da una normativa speciale e derogatoria rispetto alla disciplina codicistica della locazione.

La norma a cui occorre far riferimento è l’art. 27 della Legge 392/78 che definisce l’oggetto dei contratti sopra menzionati individuandolo negli immobili adibiti ad attività 1) industriali, commerciali e artigianali, 2) di interesse turistico comprese tra quelle di cui all’articolo 2 della legge 12 marzo 1968, n. 326, 3) qualsiasi di lavoro autonomo esercitate abitualmente e professionalmente.

La disposizione stabilisce, inoltre, che la durata minima delle locazioni commerciali è di 6 anni (9 anni nel caso di immobili adibiti ad attività alberghiere) e che se i contraenti non hanno convenuto alcuna durata o hanno convenuto una durata inferiore rispetto a quelle surrichiamate, la pattuizione è nulla e la locazione avrà la durata stabilita dalla legge.

 

Alla prima scadenza, i contratti di locazione commerciale s’intendono tacitamente rinnovati per un periodo di uguale durata se una delle parti non ha comunicato disdetta all’altra a mezzo di lettera raccomandata. Dunque, nel caso di tacito rinnovo, la durata sarà di 12 anni nelle normali locazioni commerciali e di 18 anni nelle locazioni ad aventi ad oggetto immobili adibiti ad attività alberghiere, fermo restando la facoltà per la parte di dare disdetta almeno 12 mesi (18 mesi per gli immobili destinati all’esercizio di attività alberghiere) prima della scadenza. Tuttavia, trattandosi di locazioni di edifici ove si svolgono attività di interesse economico, la facoltà del proprietario-locatore di comunicare disdetta al conduttore è limitata dalla legge che la riconosce solo in presenza di validi motivi.

 

L’art. 29 della Legge 372/78, infatti, prevede che il diniego della rinnovazione è consentito al locatore ove egli intenda:

  1. a) utilizzare l’immobile come abitazione per sé stesso, del coniuge oppure di parenti fino al secondo grado;
  2. b) adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell’articolo 27, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all’esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;
  3. c) demolire per ricostruire, procedendo a completa ristrutturazione o restauro su una base di progetto comunale;
  4. d) ristrutturare l’immobile per rendere i locali adibiti alla vendita conformi a quanto specificato nell’articolo 12 della legge 11 giugno 1971 n. 426 e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell’immobile.

 

Così, al termine dei primi sei anni, il locatore potrà chiedere il rilascio dell’immobile al conduttore se decide di andarvi ad abitare o se vuole destinarlo ad uso abitativo per il proprio figlio o se decide di utilizzarlo anch’egli come studio, ecc. Nella comunicazione di disdetta deve essere però specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati, sul quale la disdetta è fondata. Con la conseguenza che in assenza di tale precisazione, la disdetta è nulla e il contratto si intende tacitamente rinnovato a norma del succitato art. 29.

Quando invece il motivo sia specificato e rientri tra quelli espressamente previsti, la disdetta è valida e il conduttore dovrà rilasciare l’immobile avendo tuttavia diritto all’indennità per perdita di avviamento. L’art. 34 primo comma della Legge 392/78, difatti, dispone che “In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all’articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dello articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l’indennità è pari a 21 mensilità”.

Ratio della norma è quella di indennizzare il titolare dell’attività commerciale che deve rilasciare l’immobile del pregiudizio che lo spostamento della sua attività può arrecargli sotto diversi punti di vista e dell’incremento di valore commerciale dell’unità immobiliare oggetto del rapporto locatizio.