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Legge 392/78 per la locazione commerciale durante il coronavirus

legge 392/78

Legge 392/78 è la norma che disciplina la locazione commerciale e può aiutare in un periodo così complicato l’imprenditoria Italiana.

Il lockdown e le ulteriori misure di contenimento dell’epidemia imposte sinora dal Governo hanno comportato la chiusura coercitiva di gran parte delle imprese italiane, di conseguenza impossibilitate ad esercitare la propria attività commerciale e/o industriale all’interno dei locali oggetto di locazione commerciale e ad adempiere alle obbligazioni contrattuali assunte. Il dato è sconvolgente: a sospendere le attività è stato il 47,3% delle imprese attive corrispondente a circa 2,1 milioni di aziende.

Oltre alla chiusura dell’attività e al conseguente calo dei profitti, le imprese interessate dai provvedimenti governativi hanno dovuto affrontare anche il problema relativo al pagamento dei costi di locazione. Problema solo in minima parte affrontato dal D.L. 18/2020 c.d. “Cura Italia”, con il quale il legislatore ha previsto un credito di imposta pari al 60% del canone di locazione del mese di marzo 2020.

Si è allora tentato di immaginare delle soluzioni percorribili per l’impresa conduttrice, integrando quanto già disposto dalle norme del Codice Civile e statuendo il principio per cui il rispetto delle misure di contenimento da Covid-19 escluderebbe sempre la responsabilità del debitore nonché l’applicazione di eventuali penali connesse a ritardati o omessi pagamenti. Secondo tale principio, dunque, le misure coercitive emanate attenuerebbero o escluderebbero eventuali responsabilità del debitore per il ritardato o mancato adempimento dell’obbligazione (es. pagamento canone locazione) senza che lo stesso sia esposto al rischio della richiesta di risarcimento danni. Si sono pertanto rafforzate una serie di facoltà che il conduttore – oggi a maggior ragione – potrebbe legittimamente considerare praticabili.

 

In prima battuta, qualora si intendesse conseguire una sospensione dal pagamento del canone per il periodo di lockdown e di una auspicabile riduzione dello stesso a causa delle misure da adottare per la riapertura nella fase 2 e nelle successive – misure che inevitabilmente incidono in misura significativamente negativa sul fatturato dell’impresa – il conduttore dovrebbe tentare di giungere ad un accordo con il locatore. Non vi è, infatti, alcun automatismo che possa consentire all’impresa conduttrice di sottrarsi (anche soltanto temporaneamente) alle obbligazioni assunte con il contratto di locazione commerciale. Laddove però non si verificassero le condizioni per un accordo bonario tra le parti, il conduttore potrebbe tutelarsi mediante l’esperimento in giudizio dei rimedi di seguito indicati:

  • qualora sussistano gravi motivi – e quindi nel caso in cui si verifichino fatti indipendenti dalla propria volontà ma anche imprevedibili e sopravvenuti alla data di costituzione del rapporto – il conduttore, ai sensi dell’art. 27 della legge 392/78, può recedere dal contratto dandone un preavviso di sei mesi. In tale eventualità, tuttavia, il conduttore sarebbe obbligato a pagare il canone di locazione per l’intero periodo di preavviso;
  • il conduttore può avanzare una richiesta di riduzione del canone di locazione o addirittura di recesso anticipato dal contratto per impossibilità parziale sopravvenuta secondo quanto dispone l’art. 1464 c.c., a mente del quale “quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l’altra ha diritto ad una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta e può anche recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento parziale”;
  • il conduttore può invocare la risoluzione del contratto di locazione per eccessiva onerosità sopravvenuta ai sensi dell’art 1467 c.c., per il quale “nei contratti ad esecuzione continuata o periodica o differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto”;
  • il conduttore può altresì interrompere o sospendere il pagamento del canone di locazione per impossibilità temporanea assoluta di adempiere alla propria obbligazione ai sensi dell’art. 1256 c.c.;
  • potrebbe rinvenirsi una facoltà del conduttore anche nei casi di impossibilità parziale a rendere la prestazione dovuta ai sensi dell’art. 1258 c.c. che dispone che “se la prestazione è divenuta impossibile solo in parte, il debitore si libera dell’obbligazione eseguendo la prestazione per la parte che è rimasta possibile”.