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Le ristrutturazioni di immobili in edilizia privata sono normalmente assoggettate all’aliquota Iva del 10%. Vediamo le eccezioni

Ristrutturazioni immobili condominiali: quando si applica l’iva al 22%?

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Le ristrutturazioni di immobili in edilizia privata sono normalmente assoggettate all’aliquota Iva del 10%.

Aliquota al 10%

L’aliquota del 10% si applica infatti agli interventi di restauro e di risanamento conservativo: sono ricompresi in questa fattispecie gli interventi “rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che (..)ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio” art. 31,1° c, lett. c) della L.457/78.

Anche gli interventi di ristrutturazione edilizia e urbanistica sono soggetti all’aliquota del 10%, come previsto dal medesimo articolo alle lettere d) ed e).  Sono ricompresi in questa tipologia gli interventi di ripristino e sostituzione di elementi costitutivi dell’edificio, o di eliminazione o inserimento di nuovi impianti o altri elementi costitutivi.

Aliquota al 22%

Ciò che resta invece escluso per espressa disposizione di legge è riportato nelle lettere a) e b) dell’art 31:

  1. a) interventi di manutenzione ordinaria, quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
    b) interventi di manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso;

Qualsiasi tipo di intervento di manutenzione, sia ordinario che straordinario, esula quindi dall’applicazione agevolata dell’iva al 10% per rientrare nella tariffa di fatturazione del 22%.

La disposizione è particolarmente interessante in ambito condominiale su due fattispecie.

La prima è il caso della sostituzione di infissi: l’intervento rientra senza dubbio tra quelli di manutenzione ordinaria, e non di ristrutturazione. Per questo motivo non può beneficiare dell’iva agevolata.

Ad analoga conclusione si giunge nel caso dell’installazione di ascensori: questo caso non contempla infatti l’ipotesi di ristrutturazione ma di manutenzione straordinaria. Pertanto resta escluso dall’applicazione del 10%

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