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Lo scioglimento del condominio è possibile? Vediamo la normativa e la giurisprudenza

Scioglimento del condominio

Scioglimento del condominio

Lo scioglimento dl condominio è possibile?

Il condominio si forma in maniera automatica ogni volta in cui più immobili hanno qualcosa in comune: tetto, scale, giardino, etc. Non si sceglie quindi di far parte di un condominio. Per formare un condominio, ad esempio, è sufficiente che il proprietario di un immobile decida di cedere anche un solo appartamento: questo realizza di conseguenza condominio sulle parti comuni.

In maniera analoga, il condominio può anche sciogliersi se viene attuata una netta divisione dei beni in comune.

Il codice civile

Lo scioglimento del condominio, secondo il codice civile, può essere deciso quando un edificio o un gruppo di edifici appartenenti a diversi proprietari può essere diviso in singole parti, con caratteristiche di autonomia. I proprietari possono optare per lo scioglimento anche nel caso in cui alcune parti restino in comune con gli originari proprietari. La gestione dei beni in comune, può in questa opzione essere disciplinata un patto a parte.

A differenza della costituzione, lo scioglimento del condominio va deciso in assemblea, con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà dei millesimi. Se però per attuare la divisione sono necessari dei lavori di modifica, la maggioranza necessaria diventa quella dei due terzi dei millesimi.

Se l’assemblea non delibera o non si riunisce, è possibile effettuare richiesta al giudice. La richiesta va presentata da almeno un terzo dei comproprietari della parte di edificio di cui si chiede la separazione.

Il giudice può escludere lo scioglimento, se ritiene impossibile la separazione in porzioni di edifici autonomi. L’articolo 1119 del Codice civile recita: “Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso (1) della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio”

La Cassazione

Sembra pertanto che in base al codice la divisione della cosa comune in questo caso richieda sempre il consenso unanime. La Cassazione ha però chiarito la questione con una pronuncia. Secondo la Corte la divisione delle cose comuni è un ambito di materia sottratta alle competenze dell’assemblea. Inoltre, se i condòmini si esprimono con consenso unanime tramite scrittura privata o atto pubblico, la divisione è possibile anche nel caso in cui rendesse “più incomodo l’uso”.

In definitiva, dunque, il distacco da parte del singolo condòmino non è possibile, a meno che le parti non siano divisibili in unità autonome senza rendere incomodo l’uso agli altri proprietari. E’ necessaria quindi la divisibilità dell’edificio o del gruppo di edifici in parti che abbiano le caratteristiche di edifici strutturalmente autonomi. Solo in questo caso, lo scioglimento è possibile con le maggioranze viste sopra.

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